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借助老旧小区改造 提升居住品质

日期:2017-05-10 来源: 点击:1044

关于“五井”社区抗震节能综合改造工程的思考

齐向军

“十二五”期间,北京提高了旧建筑的安全性和抗震性能,改善了社区环境,对城市旧社区和区域产权单位实施了全面的抗震节能改造。在城内,即:1980年以前。完工后的建筑将进行全面重建,以抗震和节能;在1981 - 1990年完工的建筑将进行节能改造。在建筑物主体翻新后,社区将得到全面整顿。在2012年至2016年期间,朝阳区共完成了173.46万平方米的抗震加固改造任务;节能保温任务9,855,500平方米。然而,仍有超过100万平方米的旧建筑没有加固。

一、项目背景

“不。 5井“黑庄镇双桥农场社区是2015年旧社区抗震加固节能改造工程。该建筑有5栋(2栋4层,3层,3层),17,500平方米, 306户。建于20世纪70年代,设计标准不高,抗震等级低,有楼板断裂,阳台斜坡。加固时迫切需要安全隐患,如混凝土剥落和钢材泄漏。

经初步调查后,发现住宅用地较低,平面图极为不合理,不符合现行的建筑设计标准。室内管道老化,运行和滴水现象严重,环境恶劣。居民们强烈希望在实施抗震加固的同时,解决管道老化,地形低,建筑物上下不方便,环境恶劣,停车困难等问题。旧建筑抗震加固的成熟实践是环梁结构柱法,但这种方法只能解决建筑物的结构和抗震性能,但无助于解决居民提出的其他要求。在朝阳区,仍有许多旧社区,如“没有。 5好吧“。目前,朝阳区在1980年以前建有约110万平方米的旧楼。这些地区存在与“否”相同的问题。 5好“社区。为了更好地改善人民的生活环境,提高旧社区的质量,我区打算将旧建筑与上下楼难题,社区停车难度和缺乏相结合。新形势下的公共服务设施。解决了抗震加固的机会。在区委,区政府的支持下,积极向市有关部门反映。 2016年6月,市政府同意这些社区可以像“原拆迁和原始建设”一样解除武装,并享受旧社区改造的相关政策和财政支持。马上,我们推广了“不。 5“社区作为”原始拆迁和原始建筑的试点项目“。

二、项目实施情况

(一)确定改造方式

根据前次调查的情况,结合实际情况,我们迅速制定了工作计划,确定了“原拆迁与原建筑”的改造方法。

(二)确定设计方案,明确改造内容

确认转换方法后,设计单位迅速取出初步设计方案。设计方案由产权单位,驻地代表,办事处,社区和设计单位进行优化。改造包括:社区楼层的整体高度,以满足社区雨水排放的要求;建筑物的抗震加固和节能改造;光纤安装;增加电梯;拆除违法建筑,重新绿化社区,铺设道路重新规划和增加停车位;改善公共照明;更新补充信箱;建筑垃圾分类收集站;无障碍设施和适应性;增加便利服务和文化体育设施;架空线进入地面;改造水,电,气,热,通讯,光纤家庭等管道网络和设施;建公厕;改善安全和消防设施。并利用拆迁重建的机会增加地下空间。地下空间用作地下停车场和社区公共场所,用于解决社区办公,居民文化娱乐活动等场所。

(三)现阶段的实施情况

该计划获得了产权单位的同意,得到了大多数居民的认可。居民同意率达到95.75%。

2,积极与土地,规划,财务等部门对接,得到各部门的大力支持,对项目实施提出建设性意见和建议。正在协调相关程序。与此同时,水,电,电信,燃气,供暖等管理单位在旧住宅区的帮助下,对重新规划和铺设管道表现出浓厚的兴趣,并在初步试点过程中给予了大力支持。

三、存在的困难及思考

在项目实施过程中遇到了许多政策瓶颈,主要集中在以下几点:

1.住宅区的5号楼距离社区北侧的墙仅2米。为了在建筑物的北侧安装电梯,4号楼和5号楼必须向南移动10米。国土资源部要求产权单位提供《国有土地使用证》。但是,在建设之初,社区土地属于国家划拨土地,产权单位不能提供《国有土地使用证》。目前的政策没有规定这些问题。

2.提高了社区的整体底线。即使地板的高度不变,也会导致高度增加,规划部门需要重新批准。即使我们不考虑产权单位的《国有土地使用证》问题,也不知道我们是否仍然可以获得规划许可,考虑到目前的城市规划和减少北京功能的现行政策和减少人口。即使您可以获得许可,如果所有程序都已完成,则不知道您是否可以享受旧的社区装修政策。

3.社区内有一定数量的平房,与该单位居民建设社区并行建造。由于历史原因,这些平房没有相应的施工程序。在施工过程中,必须拆除这些平房。住宅区建成后,由于没有正式手续,这些平房无法恢复;如果建筑物被认为是添加的,平房将被拆除,居民将上楼,并将涉及规划批准,《房屋产权证》可能无法处理一系列问题。

4.根据现行设计规范标准,新建筑采用钢筋混凝土结构,使墙体变薄,室内使用面积增大。但是,加热和财产费用的变化,《房屋产权证》变化等政策解决方案。

5.增加地下空间的想法也面临着土地和规划审批的问题,以及地下空间产权分离和原土地权益单位原有产权等一系列问题。以后的维护和管理,以及充电单元的确定无法解决。 。

通过“号码”的试点5“社区,考虑到需要翻新区内超过100万平方米的旧建筑物,我认为我们还应该考虑以下问题:

首先是资金问题。据估计,根据这种改造方法,每平方米的装修费用在5500元至6000元之间。全区建设成本约110万平方米,建设成本约60.5亿至66亿元。如果添加后期维护,设备维护等,则成本更难以估算。我们能否改变目前的市,区财政资金改革方式,转而解决政府改革资金问题,为居民或社会筹集资金,筹集资金。同时,如何使募集资金(或单位)受益?如何明确界定责任,权力和利润?

其次,目前的规划和审批标准高于20世纪70年代和80年代的规划标准。如果根据目前的建筑面积比和日照时数对旧区进行检查和批准,则无疑是难以通过的。如何解决这些问题还需要市政部门重点考虑。

第三,在旧社区的转型中,我们能否打破社区之间的分离,考虑邻近的社区,充分利用社区附近的角落,少用,多用,转变为其他性质的公共服务设施?如果可能,有不同的社区,不同的产权问题,以及地面上的土地和建筑物如何划分?需要考虑一系列问题,例如如何建造建筑物。

四、经验与建议

随着社会经济的快速发展,人们对生活环境和生活质量的追求越来越高,社会关注度也越来越高。要搞好旧社区的全面整治,要注意以下几点:

(1)高度重视寻求政策突破

消除旧建筑物的隐患,确保人民生命财产安全,是各级政府高度重视的民生问题,也是反映政府信誉和人民群众认同的民生工程。该项目可以由某个部门或某一级政府独立完成。它需要所有部门之间的协调和协调。行政审批部门要充分听取民意,加强研究,全面了解各社区的实际情况,总结各项政策问题。 ,提出切实有针对性的解决方案在政策瓶颈上,我们应该勇敢地突破;同时,各部门与地方政府密切合作,加强沟通,履行职责。

(2)充分听取民意,加强宣传和指导

在改造旧社区的过程中,要深入到基层,了解居民的需求,从居民的角度思考问题。同时,通过加强宣传和指导,我们将获得群众的理解和支持。在很短的时间内,“五井”社区的设计和设计得到了大多数居民的支持和认可。

(3)广泛动员,吸引社会资本投资

旧社区的全面转型需要大量的资金投入。如果它完全依赖金融资金,它将不可避免地造成财务压力。它应该广泛动员,以市场为导向,以财政资金作为吸引社会资本投资的杠杆。

在北京大力推动非资本功能区,控制人口增长,严格城市规划的背景下,如何促进社区环境,提高生活质量,增加公共服务设施等。认真考虑和处理。